《中国城市大洗牌》4星

序言 风云神州，一首追求自由繁荣的史诗

• 📌 2002年11月，一篇万字网文《深圳，你被谁抛弃》将这种迷茫推至顶点。彼时，深圳也就是诸多二线城市中平庸的一个。一本颇有前沿气质的刊物《新周刊》评选谁是北上广之外的第四城，当选者是成都。现在看来有些哑然，那时却是深圳迷茫的如实反映。“被谁抛弃”之问后的十多年，深圳却意外地获得了新生，近几年达至顶点。深圳近乎完美地承载了中国对于城市发展的所有理想要素。第一，有世界级的可与最强者竞争的东西。

  • ⏱ 2023-07-11 07:22:01

• 📌 人口红利向产业链红利的转型，绝大多数地方没能完成。深圳是罕例。

  • ⏱ 2023-07-11 07:22:53

• 📌 目前能够对北京、上海两座超级城市构成挑战的，深圳是唯一。被定为社会主义先行示范区，是对其实力和未来的肯定与期许。在美国，事实上存在东西海岸两个经济中心，分别代表金融和科技。未来中国的经济中心会否是沪深的双峰格局？

  • ⏱ 2023-07-11 07:23:59

• 📌 雄安被称为千年大计，生生地在一片泽国中打造出新都市。这一系列调整的影响是：第一，北京的定位在这几年发生了翻天覆地的变化，最大之处是彻底放弃对经济中心的追求，专注于政治、文化的职能。

  • ⏱ 2023-07-11 07:25:16

• 📌 1980年，北京GDP仅相当于上海的44.6%，到了2018年，这个数值已经攀升到了92.78%。不再追求经济中心，意味着非首都功能及经济资源会往外疏解，疏解到哪里去？一部分会按规划到雄安，到副中心，到周边。另外一些，也许会继续南下，到其他区域。如此，引发的经济版图的变动将是巨大的。

  • ⏱ 2023-07-11 07:28:00

• 📌 第二，雄安的量级会有多大，这将决定未来华北格局的走向。是诞生一个类似海牙式的以办公、行政为核心，但人口不会太多，小而美的高端精品城市，还是像20世纪80年代那样从零打造一个深圳，建设一个在这个时代风头无两的城市？这是一个巨大的悬念。

  • ⏱ 2023-07-11 07:28:45

• 📌 中国长久以来表现出来的是东西差距，而最近几年，南北差距的问题有超越东西差距之势。

  • ⏱ 2023-07-11 07:28:52

• 📌 反观南北，两者之间的差距，已经从加入世界贸易组织之初的10个百分点扩大到了18个百分点，南方全面碾压北方。即便同是西部，西南的表现强过西北，同是东部，东南就“吊打”东北。

  • ⏱ 2023-07-11 07:29:16

• 📌 1.东北的失落。这是一个整体性事件，人口流出，资金流出，“共和国长子”荣光不再。2.京津冀重构。北京不再担负经济中心角色；天津一度有超越广州之势，但在投资拉动时代过去之后，速度慢了下来；河北始终如一，扮演为首都服务的角色。3.即使是北方的沿海发达省份也开始显现出一些疲态。比如山东，贵为GDP第三大省，但省委书记连续刷屏讲话提醒“我们落后了”，16个地方集体南下考察学习，并感叹，跟南方不在一个时代。4.一些资源性地区衰落，因其不再享受短缺红利，比如山西等。

  • ⏱ 2023-07-11 07:29:42

• 📌 .城市之间的差距会加大。房价“鹤岗化”和“香港化”同时出现。人口流出、资源较少的三、四线城市，房价不会持续上涨，有的会像鹤岗一样出现几万元一套的抛售价。而大城市和都市圈，由于人口和资源的持续涌入，房价有坚挺的需求支撑，香港水平的房价并不是天方夜谭。

  • ⏱ 2023-07-11 07:30:18

• 📌 一个城市变大，制造业会逐渐向城市外圈移动，核心区高房价留下的是金融与总部经济（华为总部仍留在深圳）。

  • ⏱ 2023-07-11 07:30:48

• 📌 从之前的得政策者得天下（特区、新区），到后来得资金者得天下（招商引资），再到现在的得人口者得天下，这是一条中国城市大洗牌的变迁之路。

  • ⏱ 2023-07-17 09:13:18

• 📌 天津的高光时刻就是在2008年4万亿计划之后的那几年，它的属性是投资驱动型，获得了大量的投资加持，一度有超过广州之势。但投资驱动的热度渐渐消退之后，天津失速比较明显。

  • ⏱ 2023-07-11 07:32:33

第一章 巨变中的中国区域经济格局

• 📌 同样是土地紧张的东亚地区，东京都市圈的人口分布却是发射状的。这得益于东京都建设了密密麻麻的轨道交通，将周边的埼玉县、千叶县和神奈川县囊括进来，形成了一个半径50公里的都市圈。有数据显示，东京都日间人口数约为1558万人，夜间约为1316万人，每天大概有240万人交通往返。

  • ⏱ 2023-07-11 08:49:05

• 📌 2019年，上海的常住人口已高达2420万，接近东京都的两倍。尽管早前魔都曾签下军令状，到2035年将人口控制在2500万左右，但这几乎是不可能的事。人口往超大城市聚集，是不可逆的自然规律。除非上海自我肢解，经济大幅下滑，否则迟早会突破这个天花板。

  • ⏱ 2023-07-11 09:09:29

• 📌 所以说中日的世纪之争，谁赢谁败，并不是看两个国家谁的经济规模更大，而是看上海与东京谁的实力更强。

  • ⏱ 2023-07-11 09:09:29

• 📌 北京的追赶运动戛然而止了。因为今天的北京，正在剥离经济色彩，强化首都功能。它停办一些农民工子弟学校，腾退主城区的批发市场，以每天几千个足球场面积的速度拆除违建，给予货币补偿让东城西城区的直管公房退租，通过各种各样的方式控制人口。它还外迁制造、零售、批发、运输、仓储等业态，疏解部分央企、金融机构、百强中学和三甲医院。设立北京通州城市副中心、河北雄安新区两个“千年大计”，作为中心城六区的泄洪区。

  • ⏱ 2023-07-11 08:52:42

• 📌 中央给北京最重要的两个定位是全国政治中心和国际交往中心。一个对内，一个对外，前者是服务于中央党政军的政务活动，后者是服务于重大外交外事活动。在中心城六区的范围内，只要是干扰到这两个核心功能的，都会被中央开启离心机模式一一甩出。

  • ⏱ 2023-07-11 08:53:08

• 📌 中国当代史就是充满了戏剧性。过去，北京站在鄙视链的最顶端，睥睨众生，未来可能要倒过来，由全国各地来“支援”北京了。但不管怎么样，京津冀版图站在了百年巨变的起点。未来通州是北京，五环内才是首都。东西两城，则是大国的权力中枢。这个有着3000多年建城史、集中华文化之大成的地方，将作为国家象征，向全世界展现中国力量。到那个时候，帝都甚至有可能成为中国第一个不考核GDP的大城市。

  • ⏱ 2023-07-11 08:54:56

• 📌 京津冀讲究政治地位，长三角同质化竞争严重，大湾区则互补性特别强。香港是金融中心，深圳是科创中心，广州是商贸中心，澳门是休闲中心，佛山、东莞是制造中心。

  • ⏱ 2023-07-17 09:13:01

二线城市篇：天花板终于被挪开，中央正在给大城市松绑

• 📌 今后的城镇化进程将贯穿一个新的主题，叫作“马太效应”：强者愈强，弱者愈弱，所有的资源都会集中在少数几个城市。这个过程会持续很多年，直至中国的城镇化进程接近尾声。可以预料，未来中国的区域发展只会有一个赢家——大城市。

  • ⏱ 2023-07-18 22:34:20

• 📌 这种“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”的规划思路，间接催生了两朵“恶之花”，即高房价和城乡割裂。

  • ⏱ 2023-07-11 08:55:54

• 📌 坚硬的户籍壁垒将低端劳动力拒之门外，很多农民工为大城市燃烧了大半生青春，最后还是落不了户，享受不到该有的公共服务，最终逃回衰退的十八线老家，这样就拉低了全社会的消费能力，加剧了阶层固化。

  • ⏱ 2023-07-11 08:56:19

• 📌 今天，中国的城镇化率已经达到了58%。恒大研究院任泽平等人的研究表明，按照世界的普遍经验，一个国家的城镇化率一旦超过55%，就会开启城镇化的第二个阶段，即大都市圈化阶段。

  • ⏱ 2023-07-11 08:58:34

• 📌 就是以前的城镇化，是农村人口向城市转移，所有规模的城市都能“雨露均沾”，不管你是大城市还是小城市都能扩张。而进入大都市圈化时代后，中小城市的人口增长会开始放缓，甚至会出现人口净流出，中小城市人口跟着农村人口一起向大城市转移，进入大城市的中心、郊区和卫星城，从而形成大都市圈。全世界发达国家的发展路径都是这样的。

  • ⏱ 2023-07-11 08:59:01

• 📌 清华大学副研究员龙瀛也做过统计，2000—2010年，中国5万多个乡镇和街道办事处，其中有1万多个的人口在流失。请注意这里的统计区域，是“乡镇”和“街道办事处”。换句话说，中国人口变少的地方不光是农村，还有城市。可以预见，除了京津冀、长三角、大湾区三大都市圈以内的三、四线城市，其他中小城市难逃“收缩”的命运。

  • ⏱ 2023-07-11 08:59:56

• 📌 与此形成鲜明对比，自2018年开始，有一个词开始热了起来，叫作“强省会”，几乎全国各地都在搞强“市”扩张。2011年合肥拆分巢湖市，2016年成都吃了简阳市，2017年西安代管西咸新区，2018年济南又吞了莱芜。这几年强省会的动作越来越频繁了。以后赢家只有一个，那就是大城市。

  • ⏱ 2023-07-11 09:00:10

中小城市篇：警惕地方财政危机

• 📌 别看中国GDP已飙升至82万亿元、成为全球第二大经济体，其实广大五、六线城市外强中干着呢。

  • ⏱ 2023-07-11 09:00:42

• 📌 《教师法》规定，教师的平均工资水平应当不低于国家公务员。地方政府宁愿扛着违法的嫌疑，也要咬住牙拖拖拖，是什么令他们迟迟不肯“开锅”？两个字，没钱！

  • ⏱ 2023-07-11 09:01:47

• 📌 除了安徽阜阳之外，目前被曝光欠薪的十几个城市一般公共预算收入增速都非常乏力，基本都处于下滑通道。像滁州、蚌埠、宿州、淮北的增速从往年的两位数直接跌到2017年的个位数。马鞍山、武冈、铜陵三个城市更不忍睹，直接是负增长了。

  • ⏱ 2023-07-11 09:01:58

• 📌 细细研究我们会发现，这些城市都有一个共同的特征，就是固定资产投资与GDP的比值高得吓人，没有一个低于90%的，甚至有一半以上的城市高于100%。

  • ⏱ 2023-07-11 09:02:32

• 📌 在中国一些地方，高科技项目引不进来，但为了GDP基层政府还是硬上投资，大量投资停留在低端化的产业结构中，导致产品附加值较低，投资效率偏低，对财政收入的刺激大打折扣。

  • ⏱ 2023-07-17 19:47:29

• 📌 在“营改增”之前，政府才不管企业亏不亏损，只要开门营业了就可以收营业税，所以就算经济下滑，政府也能撑一撑。现在改征增值税后，企业只要没活干，就无增值税可收。财政收入之困难可想而知。

  • ⏱ 2023-07-11 09:03:10

• 📌 今天的中国早已不是当年那个中国了。来个大项目，也不够当地吃多久。这还不是最可怕的。如果砸下大把钱只是收上来的税少一点，我们也就认了。更要命的是，很多投资项目都是地方政府从银行借贷搞起来的，或者是政府以担保、明股实债的形式诱导企业下水的。那些投下去的钱，最终都变成了地方政府直接债务、或有债务，这些债务像雪球一样越滚越大，累计的风险也越来越突出。

  • ⏱ 2023-07-11 09:03:30

• 📌 翻译成白话就是：顶不住了千万别硬扛，提前一两个月吱下声；那些负有偿还责任的债务，流着泪也要还；有担保责任的债务，撑死就还1/2，不能再多了；有救助责任的债务，你们就看自己兜里，有多少就给多少，重要的是要把事情摆平了，群众情绪要稳定。

  • ⏱ 2023-07-11 09:04:54

• 📌 有人说，想要化解中小城市身上的天量地方债，要么借新还旧，要么就是发行货币稀释，通过通胀由百姓买单。其实，我们还有另外一种手段。

  • ⏱ 2023-07-11 09:05:58

政绩考核篇：GDP“注水”催生数据统计新革命

• 📌 2018年1月3日，内蒙古披露该区2016年规模以上工业增加值有四成造假，需要减去2900亿元；相应的，2016年地方GDP也要砍掉一大块。8天后，天津市滨海新区跳出来说，滨海新区2016年GDP也没有此前公布的10000亿那么多，实际数大概只有6654亿元，缩水约1/3。多年来，不少地方GDP注水早已是“传说”中的秘密。它就像皇帝的新衣，人们都怀疑它有问题，但真正能揭穿它的、最权威的还是当事人自己。

  • ⏱ 2023-07-11 09:06:47

• 📌 在中国GDP总量飙升至80万亿元的关口上，我们的地方政府缺钱，实在缺钱！

  • ⏱ 2023-07-11 09:06:53

• 📌 这种天量级别的“差额”，过去官方基本不会把它归结为“泡沫”，而是说误差的出现既有技术上的原因，也有人为的因素。

  • ⏱ 2023-07-11 09:07:28

• 📌 熟悉体制运行的人知道，地方数据造假的手段无非是两种。第一是空转。比如，一笔财政资金入库后，设置一个虚假的项目，把钱支出去，最后又重新入库回到原始位置上，来来回回都是同一笔资金，但是收入和支出都叠加了好几次，数据一下子就变漂亮了。这里头的手段有很多，想象力再丰富的编剧也写不出来。第二是虚增。早前财政部曾公开披露辽宁数据造假手法，在2011至2014年那段“辉煌”的岁月里，辽宁通过虚构应税事项和纳税依据，虚增了耕地占用税、土地增值税等地方税收收入。而且地方相当聪明，一般会拿来虚增的税种都是全口径归地方的税种，而不是国税，这样就不用掏出真金白银上缴给中央。

  • ⏱ 2023-07-11 09:08:26

• 📌 地方的可支配财力主要由三个部分组成，一般公共预算收入，其大头是税收；政府性基金收入，大头是土地出让金；最后是各种各样的举债，包括城投债、非标融资与委托贷款等。

  • ⏱ 2023-07-17 19:47:28

• 📌 期待各地自动挤出水分，难度无异于让一个开惯豪车的富二代扔下奔驰骑摩拜。口碑变差了不说，还可能搭上自己的仕途。但是，有一句老话怎么说来着？假的终究是假的。

  • ⏱ 2023-07-11 09:09:19

南北差距篇：比起东富西穷，南强北弱更令人着急？

• 📌 早前，官方曾列出“中国三大差距”：城乡差距，居民收入差距，以及东西部差距。
  • ⏱ 2023-07-17 23:26:23

抢人大战篇：30多个城市拿命抢人

• 📌 说句实话，选城市真跟讨老婆一样，没有最好的，只有最合适的。找准符合自身气质的城市，甚至比你的个人奋斗还重要。
  • ⏱ 2023-07-17 23:16:18

天津疯狂“抢人”，是对上轮经济周期的大清算

• 📌 A股上市公司数量基本代表了一个城市的民营经济指数、资本活跃度和创业创新活力，比GDP更能反映一个地区的综合经济实力。2017年，GDP刚刚跨入万亿俱乐部的“新贵”长沙（10200亿）、无锡（10511亿）分别新增了11个、15个上市公司，而天津（18595亿）的这一数据却是零，实在对不起直辖市这个名头。
  • ⏱ 2023-07-18 22:35:03

一张白纸的雄安，凭什么叫“千年大计”？

• 📌 结合近来雄安爆出的消息看，未来新区的住房政策将是“租购并举、以租为主”，而且还会建立起一套完全不同于现行制度的“住房租赁积分制度”。初步设想如下：第一，来了就是雄安人，政府提供租赁住房包你有房住；第二，租购同权，如果租房不爽想买房，那你要工作时间长、贡献多，攒够一定积分才能下单；第三，楼市半冻结，房子必须持有20年以后才可出售，而且出售的时候政府有优先购买权。
  • ⏱ 2023-07-17 23:17:44

燕郊，正在成为梦寐以求的“北京”

• 📌 有人形容说，北京“吸血”环京一带，虹吸了周边大量人口和资本，最终形成了环京贫困带。而上海则恰恰相反，上海更像是在给苏州等卫星城“输血”，让后者为其产业做配套，最后助力上海越来越强，周边城市也不弱。所以，北京越富庶，环京一带就越贫困。这一点，和国家发展大都市群的理念是相悖的。

  • ⏱ 2023-07-17 23:21:37

• 📌 协同发展的紧迫性很强，坊间开始盛传，北京将会吞并廊坊北三县（香河、大厂、三河），用这种方式给北三县注入强大势能。不过，在我们看来，短期内变革北三县行政区划的概率很低。第一，党中央和国务院批复的《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中，北京对人口的控制目标是2300万，现在已经达到2150万，几乎快到极限了。如果吞并北三县，人口就会超标。第二，京津冀协同发展，是为了消除环京贫困带，带领河北共同富裕，向全世界证明中国首都没有“灯下黑”。如果廊坊北三县是通过变成“北京”而致富的，就证明不了。因为那还是北京名下的地区富了，而不是河北富了。

  • ⏱ 2023-07-17 23:23:35

• 📌 北京要成为全国政治中心和国际交往中心，最大的任务就是服务好中央党政军的政务活动、服务于重大外交外事活动。与此无关的功能，都会被北京开启离心机模式，一一甩出。所以，高等院校、金融机构、三甲医院等板块会尽快转移到城市副中心通州以及雄安新区。

  • ⏱ 2023-07-17 23:24:59

粤港澳大湾区横空出世，剑指全球科创中心

• 📌 今天，引领世界格局变动的无非是两股力量，科技和金融。
  • ⏱ 2023-07-17 23:26:54

大国博弈炸出中国最牛街道办

• 📌 上海人口是东京都的两倍，面积是东京都的三倍，但上海的GDP只有3.06万亿，仅为东京的1/2。只有当上海的经济体量高过东京时，才能说中国真正超越了日本。只有当上海的人均收入超越东京时，才能说中国碾压了日本。

  • ⏱ 2023-07-17 23:28:15

• 📌 毕竟，东京都心区（千代田区、港区、中央区）的人均收入，可是高达45万元人民币/年，比起上海城镇居民人均可支配收入6.8万元，不知道要高到哪里去。同样都是每平方米10万元的房价，哪里的中产阶级会更脆弱？目前，中国经济体量已是世界老二。中国绝不能再炫耀总量了，而必须讲究起亩产和密度，努力用更少的资源、更少的投入，来撬动更多的发展。这样，中国才能避免陷入中等收入陷阱。

  • ⏱ 2023-07-17 23:28:38

• 📌 若真是这样，那么中国永不衰落的地方可能只有两个，一个是北京的西城区，一个是深圳的南山区。前者是政治核心，负责发号施令，改变全球政经规则。后者是经济核心，负责全力冲刺，挑动全球经济脉络。一南一北遥相呼应。未来某一天，当华为真的站上世界最高点的时候，深圳就不会是今天受制于人的模样了。

  • ⏱ 2023-07-17 23:25:48

汕头最盛产首富，也最为失落

• 📌 在潮汕这个宗族发达的熟人社会，“人情关系”有时胜于法律规则，胜于契约精神。关系渗透进社会的每个角落，文化上排外，潜规则盛行，政商关系过于紧密。加之人多地少，人与人、人与地之间关系非常紧张，父母非常希望子女能够获个一官半职，以荫庇家族。从这一点来看，汕头就是“南方的山东”。
  • ⏱ 2023-07-17 23:19:35

杭州被G20选中的秘密：不按套路出了三张牌

• 📌 杭州有四大创业系，阿里巴巴IPO后出来创业的阿里系、浙大为代表的高校系、以千人计划人才为代表的海归系，以及创二代、新生代为代表的浙商系，俗称“新四军”，其中阿里系是第一大系。
  • ⏱ 2023-07-17 23:16:57

“佛系”杭州，全靠卖地支撑？

• 📌 我们认为，当一个城市同时出现以下特征时，最有可能放松限购：第一，土地财政依赖度高；第二，“地王”迟迟未动工或捂盘；第三，土地出现流拍频发或者溢价率走低。这些特征说明开发商处于观望状态，入市意愿较为低迷，土地市场有步入下滑的征兆。长久下来，地方政府有可能会扛不住。结合三个特征一排查，有几个城市就上了名单，南京、珠海、合肥以及杭州。
  • ⏱ 2023-07-17 23:20:57

千年古都西安，陷入了一场生死赛跑

• 📌 在北上广等大城市，人与人之间的关联和互动虽然频繁，但是彼此独立，更遵守契约精神，社会关系呈“蜂巢状”；在西安这样的内陆二线城市，社会关系则倾向于“树根状”，裙带关系盘根错节，丛林精神更多一些。
  • ⏱ 2023-07-17 23:25:26

第六章 生娃，就是为国办大事

• 📌 2019年1月14日，浙江人口第二大城市温州公布了出生人口数据：2018年，该市总出生人口96903人，同比减少了15.7%，十年来首次低于10万人。数据最吓人的地方在于，这里是中国最富裕的城市之一，也是浙江最敢生、最能生的城市，出生率长期位居全省十一个城市之首。如今，连这个一向秉持“多子多福”观念的“东方犹太人”群体，也开始生不动了。当年温州炒房团带给全国的痛处，今天正在加倍地返还给温州人。有钱人外迁，没钱人逃离……

  • ⏱ 2023-07-11 09:12:12

• 📌 温州人这么喜欢生小孩，不是无缘无故的。在20世纪改革开放的大浪潮中，温州人先知先觉，敢为人先，发展起民营经济，率先积累了第一桶金。住房市场化后，敏锐的温州人开始组团出击，暴击全国楼市，房子不是一套一套地买，而是一层一层、一幢一幢、一片一片地买。多少人的财富在一片争议中扶摇直上。有些炒房客腰挂60把钥匙，每天唯一的工作就是挤着公交，挨家挨户收租金。这里豪车遍地，有钱人众多，宗族文化又保留得比较好，哪有辛辛苦苦赚了钱交给外人管理的道理？生子承业自然就成为一种合乎情理的强烈愿望。更何况，温州人素有“东方犹太人”之称，商业版图遍布海内外，要在一个完全陌生的地方发展壮大，也需要血缘关系的纽带，所以续香火的传统观念格外突出。

  • ⏱ 2023-07-11 09:13:22

• 📌 时至今日，在温州低迷的楼市中，房价仍是温州人最好的避孕药。

  • ⏱ 2023-07-11 09:15:00

• 📌 没有一张房产证，哪来的勇气要准生证？

  • ⏱ 2023-07-11 09:15:11

• 📌 但是要知道，温州的房价高，租金自然不会便宜到哪里去。这个城市的GDP只有5000多亿，单位房租却能排到全国第11名，远超GDP万亿俱乐部的成员天津、武汉、成都、重庆。原本花一两百块就能盘下一间民房，如今要多花一千块，去租那些带有保安的小区商品房。租房成本大涨，逼迫底层外来人口开始逃离。数据显示，2017年温州市三区常住人口同比减少0.32%，暂住人口同比减少10.3%。连带着，这里的辣椒成交量都开始跌出“十大蔬菜”排行榜。原本只发生在北、上、深一线城市的棚改后遗症，如今也落在了这座房价畸形的城市，而且症状同样明显。

  • ⏱ 2023-07-11 22:09:38

• 📌 高净值、低生育率的富人跑了，低净值、高生育率的穷人也跑了。这样一看，2018年的生育率坠崖式下跌，似乎也就不奇怪了。当年温州炒房团带给全国民众的痛楚，今天正在加倍地返还给温州人。当年的狂欢，注定会酿下今日的苦果。

  • ⏱ 2023-07-11 22:09:55

• 📌 城市之间的抢人大战，抢的不是人，是城市的未来。没有人哪来买房的需求，没有买房的需求土地哪能卖得这么贵，土地不卖得这么贵，财政哪来的钱……环环相扣，造成了一个难解的地方财政困境。未来，城市的马太效应会越来越明显。强者愈强，弱者愈弱。资源都会集中在少数几个城市。而那些人口净流出的三、四线城市，会加速掉落停滞陷阱。那些因为棚改效应而价格飙涨的房子，也恐成烫手山芋。

  • ⏱ 2023-07-11 22:10:51

• 📌 生育与楼市分别坐在跷跷板两端，你高我低。

  • ⏱ 2023-07-11 22:11:03

房价终结婚姻，人口滑坡之后再迎家庭崩解？

• 📌 历史总是惊人地相似。60年前，中国人为了分到一套房子而匆忙结婚，60年后，中国人为了能多买一套房子而排队离婚。

  • ⏱ 2023-07-11 22:11:26

• 📌 面对着猝不及防就会砸在头上的裁员信，面对着动不动就996的加班制度，面对着一不留神就被“挤怀孕”的下班路，中产阶级是一地鸡毛，心力交瘁。应付完股灾、应付完直销骗局，哪还有工夫维持一个家庭的和和美美？表面来看，这说法似乎有一定道理。但是，同样是东亚文化圈，同样是“社畜”遍地的国际化大都市，为什么东京、首尔却和北京大不相同？

  • ⏱ 2023-07-11 22:12:14

• 📌 从21世纪开始，东京和首尔的粗离婚率就以平稳的速度缓慢下滑，而北京的却急速上升。到2010年，北京的离婚率首次超过东京、首尔，正式与二者分道扬镳，差距越拉越大。这种趋势，无疑透露出一股吊诡气息。同样是生活高压，为什么东京和首尔的粗离婚率向下走，北京却是向上走？放眼全球，离婚率较高的国家大多是囿于贫困、风俗。怎么到了中国，经济发展水平越高，婚姻反而更加脆弱，想离就离？背后的原因，指向了房地产。

  • ⏱ 2023-07-11 22:12:27

• 📌 2017年，南京高新区有一个村搞拆迁，全村160多对夫妻，上至八十多岁老两口、下至刚结婚不久的小夫妻，90%都离了婚。记者采访村里一位78岁的离婚大爷：“这样做不怕闹笑话吗？”大爷双手背在身后，悠然自得地答道：“一百岁也照样离。”因为离婚的好处可多了，多出来一户，就能多拿70平方米的房屋面积，以及13.1万元补偿款。如果你还不愿意相信是房子左右了中国人的婚姻，我们可以再看两个数据：一组数据显示，2017年中国人去法院办理离婚的比例从2010年的25%降到了15%。越来越多的夫妻，和和美美地走进民政局领离婚证，很可能就是已经谈好了为买房“和平分手”，所以不需要法院介入调解。

  • ⏱ 2023-07-11 22:13:29

• 📌 问：我是已婚MM，在本市市区有小套房，现在想换套大房子，把小房送给父母，但是咨询了一下，过户费太高了。请问怎么减免相关费用呢？某律师回复：与老公离婚，房产给老公，房产证去掉你的名字；爸妈离婚，老公和老妈结婚，房产证加老妈名字；老妈和老公离婚，房给老妈，去老公名字；然后各自复婚，房产证加老爸名字。如此操作，结婚共3次，工本费每次5元，共15元；离婚共3次，工本费每次9元，共27元，总计42元，省去过户费，且获首套房优惠政策。段子越幽默，越折射出婚姻的扭曲。金钱上获益了，道德的包袱却丢得一干二净，甚至还发生“夫妻为买房假离婚、妻子拒绝复婚被丈夫割喉”的惨案。多少荒唐事，尽藏楼市中。

  • ⏱ 2023-07-11 22:14:10

• 📌 当时政策规定，城镇职工只有结婚后，才能享受分房福利。如果你是单身，一般来说只能和别人挤宿舍，再有钱都没用。那时候，很多人内心都会一种憧憬，早点结婚！所以，说不上什么喜结良缘，当时为了房子而草率结婚的事，时有发生。六十年沧海桑田。中国变了很多，有些东西又似乎没变。每个人的命运沉沉浮浮，背后总有一只手从未离开。

  • ⏱ 2023-07-11 22:14:31

藏在1000个数据背后的真相：珠三角超越长三角已无悬念

• 📌 在研究了1000个数据后，我们得出如下几个基本判断：1.中国人口老化已经十分严重，不可阻遏；2.经济头部地区之一的长三角，衰老速度惊人，未来有隐忧；3.中国区域竞争将由人口结构决定，人才竞争将会愈发惨烈；4.头部地区之争，年轻的珠三角希望最大。

  • ⏱ 2023-07-17 23:27:33

• 📌 哪一年，中华人民共和国最年轻？这个问题会让大多数中国人一脸蒙。答案是1964年。1963年是中国人口生育率最高的年份，当时一个妇女平均要生育好几个孩子。由此，1964年也是中国人口年龄结构最年轻的一年，老年人占总人口的比例不足4%，14岁以下人口超过40%。从1964年开始，中国就开始持续“变老”。迄今，半个多世纪过去了。中国现在有多老？哪里年轻点，哪里老些？老化程度和财富、智力分布密集度是否有关？未来十年、二十年，中国最有发展后劲和提升空间的地方究竟在哪？

  • ⏱ 2023-07-11 22:14:58

• 📌 最年轻的城市（老人占比最低）：深圳最老的城市（老人占比最高）：南通最没后劲的城市（少年儿童占比最低）：上海最看不清未来的城市（少年儿童占比最高）：贵阳这四个之最，估计没有人能全说中。

  • ⏱ 2023-07-11 22:15:53

• 📌 我们观察的49个一、二线城市中含有：京津冀都市圈3个（北京、天津、石家庄）；长三角都市圈12个（上海、杭州、南京、苏州、宁波、无锡、常州、嘉兴、南通、金华、绍兴、台州）；珠三角都市圈7个（广州、深圳、东莞、佛山、珠海、惠州、中山）。就城市经济的均衡发展而言，长三角大于珠三角再大于京津冀，长三角是中国大陆真正接近“均富”的区域，但是一看年龄结构，长三角就有一种深深的无力感。长三角城市人口结构高度老化，几乎就是除了东北之外，全部一、二线城市中人口老化最严重的地区。整体计算长三角12市，14岁以下人口占比为10.8%，65岁以上人口占比为12.1%；珠三角7市对应的数据是，14岁以下13.9%，65岁以上5.8%。也就是说珠三角整体属于“成年型”，而长三角则属于中度“老年型”，平均年龄相差10—20岁

  • ⏱ 2023-07-11 22:16:53

• 📌 4个东北城市最惨不忍睹的地方在于，14岁以下人口占比实在太少。除了人口流失的原因之外，就是过去计划生育执行得比较好。

  • ⏱ 2023-07-11 22:17:27

杀入“500万俱乐部”，越来越难

• 📌 中国人口净增曲线无情地验证了人口学者的睿智预言：社会发展达到一定阶段，人口增长不用控制也一定会放缓。中国在进步，人口这个基本数据没过去那么难统计了，出现两级统计数据“打架”的情况也少了。只有黑龙江、吉林两省的4个城市坚持使用“户籍人口”，2017年乌鲁木齐也加入这个阵营。

  • ⏱ 2023-07-17 09:07:36

• 📌 很久之前，中国政府就说要控制大城市规模，努力发展中小城市，后来确实有一些效果，但人们无论如何就是偏爱大城市。

  • ⏱ 2023-07-11 22:19:20

• 📌 目前，中国常住人口城镇化率不足60%，不用说与90%的韩国、日本相比，即使是与78%的德国以及超过80%的美国相比，差距也很大。因此，城镇化的红利至少还有十年的发展空间。

  • ⏱ 2023-07-11 22:21:02

第七章 安得广厦千万间

• 📌 在中国，如果一个省会城市的房价太低，似乎是要被钉在耻辱柱上的。前几年，西安房价与郑州大致齐平，但是到了2017年初，郑州房价已经是西安的两倍。或许在那个时候，西安已下定决心，要从沉寂走向爆发。根据中国房价行情网（下同），2017年1月西安房价为7152元/平方米。到了2018年1月，西安房价涨到了10977元/平方米，一年涨了53%。2019年6月，西安的平均房价为14500元/平方米，西安有房一族在短短一年半内就实现了资产翻倍。
  • ⏱ 2023-07-11 22:22:22

二线城市闹“房荒”，这不是天灾而是人祸

• 📌 地方想出了一个“好主意”，索性给个窗口指导价好了，限价！很多人都说这是一个烂招，一来限价根本就不可能压住房价，二来也会导致市场上公布的房价数据失真。其实地方也知道这是一个死结，不过它们也有自己的逻辑所在：炒房客的心态是买涨不买跌，只要“房价”看起来降低了，就能抑制大家的投资需求。管住价格不可能，但可以管理心理预期。理想很美好，但现实总是很骨感。房企的眼里只有利益，偶尔出个低价楼盘，与地方维护好人情未尝不可，说不定以后还可以置换下其他的好处，但长期亏本的生意傻子才会做。如果面包一定要便宜过面粉，开发商就只能延迟竣工、捂盘惜售了。最终的结果就是入市的房源变少了，库存告急。由于限价的地方多是二线城市，也导致了房荒的重灾区发生在二线城市。生活在二线的广大群众开始叫苦！刚逃离北上深，就陷入了抢房大战。

  • ⏱ 2023-07-11 22:25:45

• 📌 财经专栏作家刘晓博认为，中国的地方政府都是“经营型政府”。由于房地产税尚未开征，所以住宅能给政府带来的收入，主要在卖地、卖房阶段，持有阶段不产生税收。但“非住宅”就不同了，进驻的是商家，会带来持续的税收。中国几乎所有的城市，在产业空心焦虑症的作用下规划了大量的非住宅，严重挤压住宅。最终，大城市住宅变得稀缺、价格飙升，新增人口只能大量居住在郊外。这样的情况，不仅发生在长沙、株洲、湘潭、衡阳……也发生在抢房抢得头破血流的部分二线城市。

  • ⏱ 2023-07-11 22:26:49

前方预警，你将买到有史以来质量最差的房子

• 📌 其实从2018年初开始，就不断有业内人士断言，近两年买到的房屋将会是史上质量最差的，就连房企大佬也开始劝人别买房。2018年博鳌论坛上，绿城董事长李军苦口婆心地说道：“这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂，但我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”

  • ⏱ 2023-07-11 22:27:58

• 📌 接下来是通州沦陷。通州一处楼盘售价从2017年8月份的40000元/平方米降到2018年8月的22000元/平方米，第一批购房的业主们房还没到手，资产就缩水一半，一气之下，也把售楼处围得水泄不通。

  • ⏱ 2023-07-11 22:29:46

• 📌 第二，政府限价。限价带来了一、二手房的房价严重倒挂，不少“想占便宜”的购房者会忽视质量风险，盲目抢购。像千人维权的成都，也是全国限价限得最厉害的城市，倒挂程度从4000元到10000元不等，会算数的都知道买到即赚到。而限价同时也压缩了开发商的利润空间，开发商不可能让利，只能控成本、降低精装房的质量。

  • ⏱ 2023-07-11 22:30:36

租客的末日时代，昨天买不起房，今天租不起房

• 📌 2018年8月，北京天通苑一位业主在“水木社区”论坛上发帖称，“自家有120平三居室的房子要出租，原本心理预期是7500元/月就很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500元/月给11个月，蛋壳给加价到9000元。自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说总比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800/月给11个月，明显的赔本买卖，傻吗？”这位业主继而发出警告：资本盯上了房租，要吸干年轻人的血！帖子立马点燃了大众的情绪：好啊，原来是这些长租平台烧钱圈地，一心只想要垄断市场房源，哄抬租金，企图赚取暴利差价。

  • ⏱ 2023-07-11 22:33:57

• 📌 北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米，一年拆掉近6000万平方米的违章建筑，相当于每年拆掉全市1/14以上的房子。

  • ⏱ 2023-07-11 22:35:08

• 📌 统计2017年全球各大城市的租金回报率，可以发现中国城市的租金回报率没有任何长进，北上广深租金回报率皆不达2%，全球垫底。

  • ⏱ 2023-07-11 22:35:38

• 📌 但是从民众角度来看，中国一线城市光有国际大都市的房价，可一线城市的居民却没有国际大都市的平均收入。美国住房及城市发展部有一个标准，一个家庭的租金开销如果超过可支配收入的30%，挤压了其他生活必需品的消费，即为负担沉重的家庭。照这种标准来看，目前中国一线城市的租金收入比达到45%以上，已经严重超标。

  • ⏱ 2023-07-17 08:47:56

• 📌 自2013年起，中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过GDP，如果现阶段放任租金肆意上涨，对于普通人来说结局无非是一个：之前睡卧室的，今天睡客厅，之前睡客厅的，今天睡公厕旁边。

  • ⏱ 2023-07-17 08:48:03

• 📌 头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富，多数人却还在一个“小三房”里日日劳碌。如果将房价上升的那套玩法用到房租上来，租房市场将变得非常危险。2018年中国成功地稳住了房价，接下来如何稳住房租，实现“居者有其屋”是一道大难题。

  • ⏱ 2023-07-17 08:48:17

中国式棚改，扭转三、四线房价的洪荒之力

• 📌 中央政府拿出了一项堪称世界经济史上最奇思妙想的发明——棚改货币化安置。2014年，中国央行创设出一种对房地产定向投放货币的新型水龙头——抵押补充贷款（PSL）。玩法是这样的，央行先通过PSL把钱贷给了国家开发银行，地方政府接着从国开行那里获取贷款，拿到钱后再从棚户区居民手中换取了土地。而此时，没地方住的棚改居民只好拿着这笔棚改款，到市场上购买商品房，需求突然增多，库存随之下降。开发商的日子也好过了，有钱继续买地了。这时候地方就有动力再去进行棚改、拿地，依靠土地出让来偿还国开行的贷款，一个完美的资金闭环就形成了。可以看出，PSL这个货币新工具，锚在土地上。

  • ⏱ 2023-07-17 08:51:38

• 📌 这种印钞方式对中国的房价而言意味着什么？只有一个结果：涨价。当手持货币入市的人数飙涨之后，市场价格立马会作出回应。在2016年12月的70城房价数据里，已经进入调控视野中的一线和强二线环比出现了微弱的下跌，而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。进入2017年，全国三、四线楼市房价继续飙涨，有些贫困县从1000多元的均价一下子冲到5000元甚至过万的新闻频上头条。在此之前，房价上万是一座二线城市的标准，现在三线城市若房价不过万，都不好意思说自己参加过棚改。事实上，在楼市涨价的背后还有两条普通人没有注意到的逻辑隐线。第一，棚改在基层实施中走了样。地方政府由于财政捉襟见肘，借了国开行的钱搞棚改，这些钱早晚都是要还的。如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值，一些地方政府绞尽脑汁。有的就借着棚改的名义强行扩大棚改区范围，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围，紧接着再让资金雄厚的地方国企来配合演出，“拍下”地王，充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入，最大化变现“棚改土地”。

  • ⏱ 2023-07-17 08:53:18

• 📌 经历了两年的狂飙猛进，2017年5月三、四线的楼市销售就达到了顶峰，当时看空三、四线城市房价的声音变得越来越密集。多数的小城市劳动力外流严重、缺乏产业支撑，房价这么高难道就不存在泡沫吗？随着去库存目标的实现，货币化棚改逐渐走到了政策临界点。在2017年底的中央政治局会议上，高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首，去库存不再是重点；2018年政府工作报告中，“货币化安置”的提法也消失了。

  • ⏱ 2023-07-17 08:54:11

• 📌 政策基调悄然变化，而2018年上半年的楼市乱象，更是直接促成了政策大转向。西安、成都、杭州、长沙等二线城市原本就因旧城改造和棚改加速，导致需求暴增，再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等，人为制造了一场又一场全款抢房大片。这种情况下，又吸引了更多三、四线居民拿到货币化安置后跑到二线投资，再次推高房价，背离了房住不炒。

  • ⏱ 2023-07-17 08:54:29

• 📌 从2018年开始，棚改的伟大使命已不再是去库存，而是保增长了。

  • ⏱ 2023-07-17 09:05:46

一份超级文件出世，变相捅破“限购”

• 📌 根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》——Ⅱ型大城市：城区常住人口100万以上300万以下；Ⅰ型大城市：300万以上500万以下；特大城市：500万以上1000万以下；超大城市：1000万以上。

  • ⏱ 2023-07-17 08:56:42

• 📌 第一，农村地带不统计。河北保定常住人口超过一千万，在全国能排前十，但是保定最多算Ⅱ型大城市，别说超大城市了，连特大城市都没摸到边。因为保定的城镇化率较低，农村人口过多。第二，地级市所代管的县级市，以及地级市所管辖的县所管辖的人口不统计。苏州全域的常住人口有1072万，比南京人口843万还多。但南京被《长江三角洲城市群发展规划》定为特大城市，苏州仅为大城市，就是因为苏州下边有很多县级市如昆山、太仓等，所以统计城区常住人口的时候远远小于南京。

  • ⏱ 2023-07-17 08:57:27

• 📌 河北省省会石家庄是出手最快的。早在2019年3月，“国际庄”就出台文件彻底放开户籍制度，外地人拿着户口本和身份证就能零门槛落户。预计很快就会有更多省会城市跟进。

  • ⏱ 2023-07-17 08:58:33

• 📌 但《新型城镇化》的出台，等于宣告了这十几个城市的限购政策沦为一张废纸。以后外地人通过零门槛落户的方式，便可以长驱直入，限购徒有虚名。不过，不是每一个城市都值得上车。处于大都市圈的无锡、常州、珠海、佛山，楼市具备增长潜力，而赣州、保定、淮安、秦皇岛等城市不值得考虑，因为这几个城市距离超大城市、特大城市都超过100公里以上。100公里是大城市核心辐射的极限距离。

  • ⏱ 2023-07-17 08:59:08

• 📌 目前重点群体共分为八类，前四类均为低学历人群，包括农村青年参军退伍、转业后升学将户口迁入的人口；在城镇就业居住5年以上的人口；举家迁徙的农业转移人口；新生代农民工。后四类为较高学历人群，包括高校毕业生；职业院校毕业生；技术工人；留学归国人员。结合地方上发布的文件精神推测，国内对于这几类群体会实施不同的政策指向。其一，对低学历人群是全面放宽。未来这十几个Ⅰ型大城市将对农民工取消一些歧视性门槛，并在积分入户的设置上对农民工提高分值、增加权重。以后农民工落户厦门、大连、青岛、合肥会容易很多。其二，对较高学历人群是全面放开。做到能放全放、应落尽落，取消年龄、社保、计划生育等方面的限制。厦门已经率先放开了，只要与该市用人单位依法签订劳动（聘用）合同或者依法持有营业执照后，便能落户。虽然这十几个Ⅰ型大城市，没办法像Ⅱ型大城市石家庄那样能够自由落户，但未来的门槛真的会低到史无前例。

  • ⏱ 2023-07-17 09:00:28

• 📌 在中国，文凭就是房票、文凭就是楼市通行证的趋势越来越强。厦门、合肥一直是二线城市当中的楼市热点，未来更值得我们密切关注。

  • ⏱ 2023-07-17 09:00:40

• 📌 北京、上海确定无疑是要做减量发展的，截至2020年，北上各自的常住人口分别限定为2300万人、2500万人，目前都已经快顶到天花板了，未来这两个超级城市仍会继续管控人口流入。所以北京、上海的“大幅增加落户规模”，只是在“存量”中做文章：两座城市把人口规模的总盘子限定死，但在既有的人口存量中，会对入户政策进行技术性调整，降低年龄、学历的权重，提高社保缴纳年限、居住年限的权重，尽量消化一些非本地户籍人士。该政策最利好的，是那些已经在北上工作好几年、切切实实作出过贡献的普通人。反观广州、深圳，虽然这两座城市还有一定的上升空间，但中心城区人口密度过高，未来仍会严格控制人口规模。即便大幅增加落户规模，也主要是降低郊区、新区的落户条件，推动新增人口往外围集聚。

  • ⏱ 2023-07-17 09:02:19

• 📌 根据智谷趋势的统计，中国有10个特大城市，分别为武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。

  • ⏱ 2023-07-17 09:02:58

• 📌 长期以来，中国的城镇化一直有两种路线之争，一种是发展大城市，一种是就地城镇化发展中小城市，两种路线打架打得很厉害，中央选择的是第二种。所以长期以来，中国的规划思路一直是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”。《新型城镇化》的意义在于，它宣告了中央的调控思路正在发生重大变化，中央正在给大城市的扩张松绑。决策者已经明确无误地表示，以后要发展大城市了。其中的原因主要有两个，一是中国越来越意识到，户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应；二是在经济下行压力之下，地方政府又将大规模减税降负，财政收支会比较紧张，所以需要导入人口，捡起房地产这根拐杖。

  • ⏱ 2023-07-17 09:05:18

读书笔记

序言 风云神州，一首追求自由繁荣的史诗

划线评论

• 📌 这几年郑州、西安、成都、合肥等地房价的飙升，都与强省会现象有关。 ^225207353-7JClW62xj
  • 💭 2023年的今天，已经过时了。
  • ⏱ 2023-07-11 07:31:42

一张白纸的雄安，凭什么叫“千年大计”？

划线评论

• 📌 今日之雄安，可谓是明日之中国。它就像是一个刺破机制脓包的剑客，一个挑战既有秩序的勇者。所有不关心雄安的人，都将无法洞察中国未来的走向。 ^225207353-7JMtLKh7P
  • 💭 纯属扯淡
  • ⏱ 2023-07-17 23:18:01

本书评论