第一章 一线城市的房子到底能不能买？
- 📌 降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。
- ⏱ 2023-02-01 23:42:01
一场二手房交易的攻防战
📌 杨萍现在最恨的人有三个。一是中介小王，要不是小王说晚几天网签就可以避税，杨萍不至于这么被动，虽然她也搞不清楚网签有什么好处，但杨萍就是觉得网签了就不怕了。二是丈夫，当初买房的时候丈夫说，现在房价涨得快，别避税了先做网签，杨萍没同意。昨天晚上丈夫说了一句：“就怨你贪小便宜不听我的，要不然多付两万元也就搞定了。”杨萍觉得嫁错了人——我这么烦的时候你还怪我！杨萍恨的第三个人是黄建华，心里虽恨，嘴上却不能说。杨萍装出一脸笑容，一口一个黄姐，希望黄建华改变心意，继续按照合同网签。
- ⏱ 2023-04-24 20:15:29
📌 双方也一步步丢掉了伪装，情绪越来越激动。黄建华先是骂起了中介，接下来杨萍也忍不住骂了黄建华，双方从屋子里面一直吵到了中介总部的大堂，保安、其他中介都跑来劝架，周围全是围观的其他买家和中介。旁边有个中介带着买家路过，中介说：“我们这儿天天都这样，现在房价涨得快，一天吵三五回都是正常的。”话还没说完，隔壁的一个房间传来拍桌子砸东西的声音，听上去应该是打了起来
- ⏱ 2023-04-24 20:17:02
📌 法院告诉杨萍，总房款的20%大概是40多万元，要按照这个诉求缴纳7 000多元的诉讼费。算上15 000元的律师费，这场官司还没打，两万多元又没了。杨萍千盼万盼，终于等来了开庭。黄建华并没有出庭。毁约并不是一件让黄建华心安理得的好事情。相反，她每天都在担心自己做的抵押东窗事发，甚至到了晚上，黄建华还会做噩梦，梦见自己被警察带走。
- ⏱ 2023-04-24 20:20:40
📌 杨萍的丈夫先走，房主开口要涨价的录音，丈夫也没有，最后就指望杨萍的手机。可是杨萍这个时候才发现，她领导的那通电话打进来的时候，录音就停止了。杨萍没想到，这是她和黄建华的最后一次见面。杨萍找不到录音笔，当时假装录音的中介都没有真录音，就算中介有录音，杨萍也怀疑中介出于私心没有给她。小王彻底丧失了杨萍的信任，在杨萍眼里，所有的人都是骗子，都在联合起来骗她。
- ⏱ 2023-04-24 20:25:28
📌 法官突然打断了被告律师的发言：“别说那些没用的！一会儿开庭可以说，懂吗？！你就说你们加多少钱吧，我看看双方能接受的价格接近不接近，不接近咱们赶快开庭，我手上尽是这种案子。”被告律师被法官一吓唬，挺怯懦的，说：“法官，我们要120万元。”杨萍听到120万元，就有摔东西的冲动。她刚把手里的案卷材料举起来，就被自己的律师拦住了。法官严厉制止了杨萍的行为，让原告少安毋躁。
- ⏱ 2023-04-24 20:26:57
📌 杨萍的老公坐在旁观席上，也很着急。他是程序员出身，思维比较有条理。他就跟杨萍说：“我们能不能商量商量？”法官一看，真有意思，旁听席的人员按程序是不能发言的。法官好心地提醒了一下原告的丈夫：“旁听人员不得发言，再发言就要让你退庭啊！”然后法官跟杨萍说：“你们要不要变更诉求，变还是不变，告诉法官。”然后他又扭脸对原告的律师说：“人家都抵押了，你们怎么也不做个保全啊？”
- ⏱ 2023-04-24 20:28:44
📌 法官又劝了杨萍几次，也感觉再这样问下去，自己就有点儿超越权限了，所以法官也就不再说什么，干脆结束了开庭审理。最后法官再次询问双方能否调解。杨萍说：“不同意调解！”法官说：“那好，今天休庭，回家等判决吧！”法官顿了顿，又说：“原告，你最好多找人问问，你懂我的意思吗？”杨萍是不懂的。对她来说，黄建华欠钱跟她毫无关系，黄建华是她生平最恨的人没有之一。她怎么可能替黄建华还钱呢？
- ⏱ 2023-04-24 20:30:16
第四章 买房准备之资金
📌 300元在1995年是一笔巨款，在今天只够吃一顿饭！所以只要我们不在1996年随着房价暴跌丧失还款能力，熬到2025年，不考虑战争、地震、台风、外星人攻打地球这些因素，这套房子是绝不可能只值10万元的！因此，买房办贷款其实是正确的、聪明的选择。
- ⏱ 2023-04-24 20:52:38
📌 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
- ⏱ 2023-04-24 23:07:36
📌 北京历来的收费标准是3%，也就是按照1995年收费标准的最高额执行。这个标准在京、沪、广、深乃至全国各地来说都是比较高的。时间回到2011年8月底，北京市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担”，发布了一个《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。
- ⏱ 2023-04-24 23:08:25
📌 除了上述风险，这种做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。前面举的例子里面，就是先约定由杨先生作为购房人承担所有的税费，然后约定避税的事情。等到过户的时候房价涨了，业主就不再配合。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。因为法律虽然禁止恶意避税，却并不禁止双方约定由一方承担另一方的税费。避税的约定无效，承担税费的约定却有效，两者合二为一就导致了杨先生的尴尬遭遇。其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。
- ⏱ 2023-04-25 13:27:19
第五章 选房三步走
📌 买二手房的时候需要注意这一点，因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年（实际上北京还没有这么老的房子），你再住1年就到期了。土地使用权到期了怎么办？目前没有权威的准确答案。从购房人的角度考虑，买个土地使用权年限稍微新一点的房子更划算。
- ⏱ 2023-04-25 13:32:14
📌 他买到了某高校的房子，后来发现这个房子是校产房，土地性质是划拨，不能过户，问我怎么办。这种问题其实非常多。如果你想买的小区本身带有公房性质，比如清华大学的小区、北京军区的小区、二炮的小区、农业部的小区，你看房的时候就要问中介这是不是军产房、央产房或校产房。如果很多个中介都告诉你不是，你才能放心去买；如果是，你就要去房管局查询这个房子能不能过户，得到肯定的答案之后才可以买。
- ⏱ 2023-04-25 13:33:32
📌 房改房接下来，我们说说房改房。房改房在我国是非常普遍的，买房改房一般不会有问题，当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。如果你按照本书的建议到了买房和业主见面的环节，你要看房产证。房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。
- ⏱ 2023-04-25 13:34:03
📌 小产权房小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。•买了房子不能过户。•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。•卖家打个官司就可以把房子要回去。2007年，北京通州一村民起诉画家的画家村案确立了类似案件的审判机制：法院判决合同无效，画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中，法院判决村民赔偿70% 的房屋溢价损失给画家。在这个语境下，小产权房其实就是农村宅基地。除了这种小产权房，我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然也无法办理产权证（在我代理的案件中，也见过少数办下“房产证”的小产权房）。这种合作开发的房子价格便宜，一般来说也不会遭到合同无效之诉，但是比普通的宅基地多了一项风险，就是有可能被认定为违建。目前社会上有小产权房会“转正”的流言，甚至有一些地方还就“转正”事宜进行了试验，但是目前试验结果不是太理想。所以我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程，是一个不太可能实现的事情。一旦小产权房“转正”，引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说，村集体手里这些集体土地是政府的土地储备，一旦让它们自由进入市场，不仅会影响现在的政府规划，也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击，无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。另外，由于便宜的房子已经存在大量业主，强硬的拆违又容易引起社会问题，触犯另一批人的利益，所以目前这个问题可以说陷入了僵局。
- ⏱ 2023-04-25 13:36:24
📌 经济适用房和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。关于经济适用房，有很多话题可以说，但限于本书的写作篇幅，我只能建议对这类房子感兴趣的读者，最好到政府过户大厅咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的，依据是违反了《北京市经济适用房管理办法》。这类交易之所以会无效，是因为房子无法过户，只要能过户，买卖合同都是有效的。比如宅基地，如果购房人也是村民，就可以过户，买卖合同就有效；比如经济适用房，满5年以后确实能过户了，那么这个协议也有效。就算交易注定是无效的，也不等于这个房子就不能买，因为法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。所以，买家也可以从一开始就把毁约的情况考虑进去，70%的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。
- ⏱ 2023-04-25 13:37:30
📌 要这么多房子有什么用？要么出租要么卖掉，房子总不能用来观赏。所以经常有人问律师，拆迁房能买吗？答案是：可以。拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。也就是说，你买的房子到底是什么性质，要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准，也可以根据业主的房产证来确定。如果是商品房，就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。如果是经济适用房，分成两种情况，一种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担，所以你一定要提前打听好价格。
- ⏱ 2023-04-25 13:38:20
📌 拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。
- ⏱ 2023-04-25 13:39:06
📌 抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。有时候这些房子会由于种种原因流入市场。遇到这些机会，购房人通常都会觉得天上掉下了馅饼。要我说是天上掉下了砖头才对，你要是用脸接，就要有头破血流的心理准备。虽然是抵债房，债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主，但债主只是控制了这个房子，在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护，但是和所有权比起来，要差一个档次。这个话怎么理解呢？就是虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。再者说，楼盘烂尾之后，通常不是住不进去——没盖完，就是办不下房产证。这样的房子因为自身的潜在风险而贬值，价格低也是合理的。和法院拍卖的房子相比，抵债房的风险更高。
- ⏱ 2023-04-25 13:39:45
📌 法院拍卖房通过法院拍卖取得的房子，价格会相对低一些。但是买到房子之后购房人怎么才能住进去，有时候要颇费一番思量，所以没有白得的便宜。如果你对这方面投资感兴趣，可以自行搜索淘宝拍卖，找到淘宝网和法院合作的拍卖项目，这些项目大部分都是房产。在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。新业主通过拍卖买下了房子，到房子里一看，发现里面住着人，这人拿着一份长达20年的租赁合同，并且告诉你租金他已经付清了，你还不能赶他出去。遇到这种情况，双方免不了要上演一场苦战。
- ⏱ 2023-04-25 13:40:10
📌 在一个区域内一般会有多个小区，不同小区的价格还是有一定差别的。同样的地段，有的房子一平方米10万元，有的房子一平方米5万元，这和小区的档次息息相关。一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。其中商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。
- ⏱ 2023-04-25 13:41:54
📌 房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理，房子的价格便宜或者高昂，一定是有原因的，一两个业主可以凭着心情报价，一个小区几百上千户业主全部报高价或报低价的可能性非常小。在市场交易中，二手房小区的平均价格能极好地体现这个房子的价值，购房人不要图便宜去买房子无缘无故便宜的小区
- ⏱ 2023-04-25 13:42:18
📌 如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多（市场行情很好的时候），说明这个小区有问题。没有问题为什么业主都卖房子还卖不出去呢？同理，当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多，就某个小区房源数量少的时候，也间接说明这个小区的品质不错。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。购房人亲自去小区转悠的时候，二手房小区的优势就体现出来了。商品房我会指导各位怎么看售楼处，但是看售楼处能看到的问题，一定没有看二手房小区看出来的问题多：车位是否紧张、业主都把车停在哪里、地下停车库是否漏水、小区环境是否优雅、小区的公建配套设施是否正常运转、小区门禁严格不严格、小区的垃圾是否及时得到清理、楼道里是否干净。结合这个小区的房龄——如果2002年开盘的小区，到了2017年还是很干净，你就可以推测出这个小区有很好的品质。
- ⏱ 2023-04-25 13:43:14
📌 商品房小区有一个最容易被忽视的问题：物业问题。买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说，每个月交物业费的是你，物业公司是你的管家。但中国的现实情况却是业主反而成了仆人，物业才是主人。因为小区不是你自己的小区，是数千户业主的小区，有数千个主人。如果是你自己家请了个小保姆，干得不好你换一个就是了。但是小区请一个管家，干得不好，要超过半数的业主同意才能把管家换掉。就算全体业主都同意换物业公司，这个管家手里还有保安队，二三十个有组织的保安就可以“打倒”数千名无组织的业主。
- ⏱ 2023-04-25 13:44:50
📌 怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：•看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
- ⏱ 2023-04-25 13:45:53
📌 回迁房一般会以市场价格的70%出售，我不建议贪图便宜买这样的房子，因为我们接的案子里面最奇葩的房子都在这样的小区，比如石景山某项目的安置房，一年电梯掉下来十几次；顺义马坡某大国企建的回迁房，门和窗都是歪的，两个邻居的房门打开之后会撞上，楼体倾斜，卫生间没有下水，严重沉降。如果因为拆迁拿到这样的房子，尽早卖掉是比较明智的。反过来说，如果你有闲钱要买房，最好别买回迁房。
- ⏱ 2023-04-25 13:46:54
📌 景观是影响价格的显性因素。之前我在上海住的房子可以将黄浦江外滩、城隍庙、东方明珠一览无余，阳台上放一台跑步机，一边欣赏美景一边跑步也蛮享受的。但是无论多美的景观，只要看久了就无爱了。
- ⏱ 2023-04-27 21:41:08
📌 房子结构分为砖混、钢混两种。现在建筑工艺越来越成熟，国内逐渐淘汰了砖混结构，一般只有农村自建房还采用砖混结构。20世纪90年代的板楼有一部分是砖混结构，2000年以后基本上都是钢混结构。汶川地震的时候，钢混结构的房子基本都没事，坍塌的大多是砖混结构的房子。用预制板盖的房子，地震的时候楼板会从中间断裂。这些年政府进行大规模的危房改造。如果你反向思考的话，第一，北京是个风水宝地，发生强烈地震的可能性不大；第二，破房子反而先拆迁。所以这种房子虽然住着不安全，但是升值的可能反而大了，所以年轻人买来自住当然不建议，投资就是另外一回事了。
- ⏱ 2023-04-27 21:43:00
📌 选楼层有时候也有各种忌讳，中国人忌讳4楼、14楼、18楼，因为4和死谐音，18让人联想到18层地狱。
- ⏱ 2023-04-27 21:44:04
第七章 砍价怎么砍
- 📌 谈判时间长为什么对买方有利呢？这就是沉没成本原理。现在一套房源通常有好几个买家。业主大部分都是普通人，精力有限，熬不住。他在哪个买家身上投入的时间多，就会对谁的信任度高——谁都清楚卖房子是个大事，后面还要和买家相处很久。业主对谁的信任度高，就会和谁交易。价格反而不是最主要的问题。
- ⏱ 2023-04-27 20:01:59
商品房，想说爱你不容易
📌 从2004年到2014年，中国基本没有烂尾楼。过去产生的大部分烂尾楼都在房价暴涨的过程中复活了。哪怕是曾经被全部卖掉的房子，只要拆掉重建，修了新的小区，再按涨价之后的价格卖，就能把前面所有债主的损失一并弥补回来。所以中国的法律人，尤其是在2004年之后入行的，大部分对于烂尾楼没有什么概念。
- ⏱ 2023-04-23 20:20:47
📌 从外观上分辨烂尾楼非常容易，只要你看到一个在建工程，天气好的时候，白天也没有施工，那么基本就能判定是烂尾楼。很多城市盖了很多楼，但是并没有提供就业机会和更高的收入，所以没有人口流入。没有人口流入，房屋库存就没办法消化，积压在开发商手里。
- ⏱ 2023-04-23 20:22:09
📌 楼盘烂尾，姑娘心如死灰，和狐狸干脆地分手了。这件事给狐狸造成了极大的打击。同时，非常认真、非常老实、非常理性的狐狸，决定倾尽全力，把房子拿到手。对狐狸来说，虽然女友看中的是他的房子，但是狐狸依然爱着女友。他认为，只有拿到了房子，才能挽回女友；只有拿到了房子，才能对得起父母；只有拿到了房子，他才能有幸福的生活。基于以上种种原因，“码农”狐狸就成了这个烂尾楼盘里最积极的维权者，没有之一。
- ⏱ 2023-04-23 20:23:23
📌 其实百威姑娘的问题很大。因为银行的态度很鲜明，催款电话一个接着一个，百威姑娘上了银行的黑名单。银行表示如果姑娘再不还款，就要起诉她了。群里面一下子炸了锅。大家纷纷意识到，继续过去的等待无济于事，复工是没有希望了，停贷也没有希望，房子住不上，贷款也不能不还。
- ⏱ 2023-04-23 20:25:00
第十一章 如何买商品房不上当？
📌 由此可见，同样的问题，在二手房里显得非常严重，对房屋价格有重大影响，而对商品房来说，影响微乎其微。买二手房时能轻易规避的问题，在买商品房的时候难度要大十倍、百倍。综合考量，买二手房比买期房安全很多。
- ⏱ 2023-04-23 20:26:50
📌 总的来说，大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低一些。比如我们认为，像万科、龙湖、绿地这些开发商，虽然它们盖的房子可能也有质量问题，但是至少它们不会出现资金链条断裂的情况。
- ⏱ 2023-04-23 20:27:05
📌 这些问题之所以发生，是因为在购房的时候，开发商没有取得合法的手续。这个手续就是商品房五证。虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
- ⏱ 2023-04-23 20:28:46
📌 按照《中华人民共和国行政许可法》的规定，开发商是应该在售楼处悬挂商品房五证的，每个人都有权看到，但现实中很少有开发商做到这一点。
- ⏱ 2023-04-23 20:29:39
📌 《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。
- ⏱ 2023-04-23 20:30:27
📌 没有《建筑工程施工许可证》就开始施工是违法行为，开发商要是这么干，一举报一个准儿。当然，如果你不买这个房子，举报不举报就随你了！《建筑工程施工许可证》确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格，此处的合同价格是指开发商需要向施工方支付的工程造价，一般来说在每平方米2 000元左右（钢混结构），这是真正意义上的“房屋成本”。
- ⏱ 2023-04-23 20:31:10
第十二章 避开商品房的那些“坑”
📌 虽然有不少买了贵楼盘的客户找我帮他们维权，但是我依然认为买贵一点儿的房子更好——因为通常能得到比较靠谱的邻居。在小区没什么问题的前提下，有了好邻居，物业品质就会相对提高不少。至少你不会天天遇到楼下楼上吵架，把垃圾到处乱丢的问题。选小区就是选邻居，选了好邻居自然就有好的小区。
- ⏱ 2023-04-23 20:33:11
📌 按照法律规定，广告被认为是合同的一部分需要满足两个条件：一是广告的内容要明确具体，二是广告要对房屋的价格构成重大影响。什么才叫明确具体呢？比如说小区附近会有一个三甲医院，这个三甲医院是哪家医院？广告里没说。这就不属于明确具体。什么叫对价格构成重大影响呢？对于这个问题，不同的人标准根本不同。因此售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素，既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这样就能被视为合同的一部分。
- ⏱ 2023-04-23 20:35:55
📌 买的不如卖的精，这些所谓的赠送其实都不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里卖给你。比如50平方米房产证面积送50平方米，这房子还是参考周边类似房屋100平方米的价格卖，只是稍微便宜一些。开发商一般不会把50平方米的房子真的按50平方米卖——那还送什么？直接降价就是了。
- ⏱ 2023-04-23 20:40:50
第十五章 这些房子能不能买？
📌 我们在前文中提到的北京通州的别墅小区，因为没有房产证，房价一直不高。有一个业主忍受不了长达20年没有房产证的困扰，起诉开发商要求办理房产证，结果购房合同被判无效，开发商返还50万元购房款，业主要支付过去20年占用房子的“使用费”40万元。这样一来，业主不仅没拿到房产证，还把房子以10万元的价格“还”给了开发商，白白亏了40万元。
- ⏱ 2023-04-23 19:41:24
📌 买二手房的时候，由于各种各样的原因，房子没有房产证：有的房子是永远都不会有；有的房子是暂时没有但以后会有。比较常见的是现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。买这种房子风险比较大，如果房价上涨，业主可能会反悔。因为没有房产证，所以房子不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人，人为地制造一个善意第三人出来。
- ⏱ 2023-04-23 19:41:41
📌 要准确理解类住宅的含义，大家首先得明白什么是土地性质。在我国，大部分情况下，土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地，办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设，颁发房产证。现在二证合一，统称不动产登记证。
- ⏱ 2023-04-23 19:42:16
📌 这些住宅由于在规划的时候并不是住宅，所以往往要先按照办公、商用的要求做规划设计，在通过规划验收之后再进行改造。上海把这类性质的住宅叫作类住宅，而北京则把它们称作商改住。近年来，全国像雨后春笋一样冒出了大量的商改住项目，大部分时间这些打着政策擦边球的项目都潜伏在法律监管的灰色地带。打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。以上这些手段都不能非常有效地打击商改住项目，因为开发商可以通过商品房预售取得大量购房者的资金，而不办房产证和燃气，影响的都是购房者，对开发商的利益没有根本影响。上海清理类住宅的行动在原来的基础上更进一步，它是通过拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。
- ⏱ 2023-04-23 19:43:31
📌 拆掉了上下水，住户就没有厕所了；拆掉了燃气，住户就不能生火做饭；拆掉LOFT和隔断，大部分房子都会面积缩水，总之，就是让人住不成。这里面用的关键字是拆，实际上也是真拆，尤其是没有经过规划验收、没有交房的类住宅，清理整治工作就是把这些改掉的部分还原成土地原本的规划。被销售人员哄着购买商住房的外地购房人最终倒了霉。
- ⏱ 2023-04-23 19:43:59
📌 普通住宅的公摊比例一般是15%—25%，而类住宅的公摊比例则是45%—50%，也就是100平方米的房子，实际上使用面积只有一半。其次是土地使用年限也很短，由于从拿地到开发要经过一段时间，买到类住宅项目之后，你会发现土地使用年限可能只剩下二三十年了。最后，类住宅本身就不是当住宅设计的，所以也不会太符合一般人的居住习惯，有比较明显的隔音问题、邻居问题（各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里）、封闭问题。
- ⏱ 2023-04-23 19:44:40
📌 中国的人民，是世界上最善良、最老实的人民。中国的业主，是世界上最善良、最老实的业主。房子停工，他们不急。延期交房，他们不急。不给房租，他们不急。质量不好，他们不急。开发商倒闭，他们不急。因为业主们相信，只要等下去，总能从天上掉下一个救世主，总之政府不会不管我们。
- ⏱ 2023-04-23 19:46:56
📌 售后包租，就是以投资返利为诱饵将商铺出售给业主。这种商业模式一般会签两个合同，一个是售，一个是租。售就是业主买房的商品房买卖合同。租就是业主再把房子出租给开发商的委托经营管理合同。
- ⏱ 2023-04-23 19:47:38
📌 说了这么多，售后包租的房子问题真的很多、真的那么严重吗？是的，为了解决售后包租引起的一系列问题，政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租。
- ⏱ 2023-04-23 19:47:52
📌 开发商先从村里承包土地，然后用以租代售的方式和业主签订一个长期租赁合同（5年、10年、20年、30年不等），然后盖房子，把房子卖给业主。这个房子因为没有任何合法手续，所以实际就是一个名义上是大棚的住宅，是一个农田上的违建。我们很多民众的法律意识很差，对“使用权”、“大棚”、“房产证”、“产权”这些概念丝毫不关心，就觉得商品房要几百万元一套，这里几十万元就能买别墅，还能种菜，这便宜不占太可惜了，这投资不投太傻了。保护耕地是我国的基本国策，土地出让收入是我国地方政府的重要收入来源。从保护耕地、保护政府收入的角度考虑，国土资源部会定期航拍，基本上这种大棚一被拍到就会被强拆。
- ⏱ 2023-04-23 19:50:01
📌 长远看来，小产权房的“转正”依然阻力重重，一旦大量的集体土地可以上市，一旦小产权房可以“转正”，虽然买了这些房子的业主会举杯相庆（因为他们的房子瞬间就升值了），但是对于更多守法的普通人、开发商甚至其他市场主体来说，小产权房轻易上市就制造了新的社会不公，也会引发其他问题。所以，我给读者的建议是及时了解政策，如果不了解政策，最好别买这种房子。几年之内，在全国大部分地区，小产权房“转正”都不太可能。
- ⏱ 2023-04-23 19:51:54
📌 遇到这种情况，不管之前开发商是怎么承诺的，房子没有被划入学区就不是学区房。如果是买房投资，你可以通过打官司要回部分损失，如果是为了孩子上学，那基本就耽误了。前者是小事，后者是大事。
- ⏱ 2023-04-23 19:52:55
第十六章 商品房出了事该怎么维权
📌 一个正常的、自发的业主维权圈是这样的。首先是有一个导火索，然后是有一个平台，再然后是产生意见领袖，开始信访、谈判、找媒体，接下来业主会分裂成多个派系，产生第一批、第二批、第三批的意见领袖，最后，不了了之（99%），或者走向成功（1%）。
- ⏱ 2023-04-23 19:55:00
📌 维权理念、思路，甚至对于谁做业主代表这些小事，都会导致业主们成立不同的派系。•法律维权派：认为不要信访，考虑起诉。•坚决信访派：认为不要起诉，继续信访。•开发商收买派：认为不要维权，尽快收房。•吃瓜群众派：不管你们干什么我都看着，我不说话。•左右逢源派：哪个小组都插一脚，以消息灵通著称，甚至还和开发商也通一腿。•事不关己派：从未出现，从未入群，从未说话。•缴械投降派：已经收房，从此事不关己，高高挂起。决定一个人做事方式的，是这个人的思维方式和性格。决定一群人做事方式的，是开会。人无法在不进行交流的前提下步调一致，除非是被狗熊追——大家都知道跑，跑的方向还不一样
- ⏱ 2023-04-23 19:55:56
📌 最后一个问题是反搭便车。小区维权最致命的问题是普遍存在的搭便车心态。如果你是李嘉诚，你一个人买了1 000套房子。收房了，墙皮脱落得跟下雨似的，你肯定二话不说找人过来鉴定，然后起诉。但要是1 000个业主买了1 000套房子，大家就去信访、去谈判了，你看看我，我看看你，谁也不会积极行动，都希望用最低的成本——毕竟没有集资，最低限度的技术——毕竟也没有专家指导，最低限度的社会资源——没有人肯为了小区的事情用个人关系解决群众问题，来维权。结果只有一件事情同时符合上述条件，就是信访。信访不要钱，不需要什么法律知识，也不用找关系。结果我们常常看到，一个业主带着一群业主去信访。信访就没有成本吗？也有的，拉横幅、买水都得花钱。这些钱不多，业主自己能出得起。有的业主比较好面子，自己出钱买了好几箱水，然后还请大伙吃饭。这样几次之后他就不愿意了，人家不可能一直当傻瓜，面子毫无意义，解决问题才是根本。所谓搭便车，就是每个人都默认自己不付出，被动享受别人的劳动成果，让别人付出，自己收获。正是因为这种心态，所有人才都不肯行动。
- ⏱ 2023-04-23 19:58:25
结语 美国人买不买房？
📌 华人房东看这个白人小伙子吊儿郎当的，既不买房，也不找对象，觉得特别难以忍受。就找这个白人小伙子谈话，问他为什么不买房买车找个漂亮媳妇。小伙子也很不理解为什么华人房东要管他这个。据说美国人退休的时候，平均存款只有6 000美元。双方的观念有如此大的差异，是他们错了还是我们错了，这很难讲，但是未来某一天，中国人的消费观念会不会也越来越像美国人呢？如果这一天到来，我们回想起扛着30年房贷买房的今天，会不会觉得自己很可笑
- ⏱ 2023-04-23 19:59:50
📌 北京的租售比过低，一方面是因为房价太高，另一方面是因为租金太低。租金低的原因很简单：第一，房子多得是，足够2 000万北京人口居住。第二，老百姓收入不高，承受不了太高的租金。
- ⏱ 2023-04-23 20:00:39
